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资产证券化发行稳步提升,大宗商业地产零售物业交易疲软
来源: | 作者:魔都办公 | 发布时间: 2023-01-13 | 735 次浏览 | 分享到:

2021年下半年以来,房地产市场呈现下行趋势,雷雨和信贷违约现象倍增,流动性风险不断向上下游企业蔓延。过去以传统开发商为最大融资者的商业地产,难免会受到影响。面对商业地产资产存量大、融资渠道狭窄、资金使用受到严格限制的特点,如何激活资产存量、优化负债结构、降低资金成本,已成为许多企业面临的关键问题。2022年商业地产项目端的融资,呈现出资产证券化发行稳步提升、大宗零售物业交易疲软的态势,本文将回顾2022年的商业地产项目融资事件,分析整体发展趋势。


一、内地商业地产公司资产进行证券化回顾

a、发行量的多少,总规模的持续增长

2022年,内地证券市场共发行CMBS、CMBN及类REITs产品122只,总规模2279.47亿元,其中CMBS 12只,CMBN 12只,类REITs产品45只。

2022年,发行的证券化产品数量和发行总量均比前几年有所增加,达到近年来的最高水平。也可以看出,在市场低迷的时代,越来越多的企业和项目选择通过资产证券化来弥补现金流,帮助其度过寒冬。


b、平均发行企业规模经济持续走低

相比于数量和规模的不断增加,单次发行产品的平均规模继续下降,而2022年的平均发行规模为18.7亿元,创历史新低。次区域比重最大的是100亿元以下,20亿元以下占69% ,40亿元以下占90% 以上。这部分是因为我们过去分析过它,或者是因为大型员工企业系统中的最佳资产已经在过去几年中发布过。这还与近年来各类买家对投资房地产行业更为谨慎,以及为小型项目寻找投资者相对容易有关。其中,单笔发行规模最大的是“金钟-安徽交管高速公路基础设施资产支持专项计划”,规模为108.8亿元。发行规模最小的是“渤海汇金-济南城投-泉城更新一期租赁住房资产支持专项计划”,规模仅为1.2亿元。


c、底层基础资产进行混合类占比大,办公类成本管理最低

从每种产品的标的资产类别来看,有34种混合资产,占发行总量的28% 。常见的混合形式有零售写字楼、零售酒店、零售写字楼酒店等。在单一类型的底层资产中,以基础设施、零售物业、办公物业、公寓为主,酒店、物流仓储资产占比较小。按相关资产类别划分,以相关资产为住宅的产品的平均优先利率最高(4.52%) ,其次为零售物业(4.01%)及写字楼(3.28%)。


d、京沪领先,三线及以下城市占比跃升。

底层资产价值所在中国城市中,北京、上海进行全面发展领跑。北上广深4座一线工作城市占比达到45%,占比与2021年基本持平。新一线城市建设总体占比33%,其中杭州、苏州、长沙、武汉表现出了突出,发行企业数量影响较大。同样值得注意的是,近10% 的资产仍在三线以下城市,比2021年上升了6个百分点。这一趋势,与整体产品分销量扩大,呈现正相关。


e、国有企业拥有原始权益人的比例进一步提高。

据统计,绝大多数产品都是国有企业原有的利益。与2021年相比,国有企业占比从70%进一步提高到90%,民营企业占比从30%下降到10%。在市场环境不稳定的情况下,国企的背书可以让标的资产更容易受到市场的青睐。而民营中小企业的处境之艰难,融资服务渠道市场萎缩之剧烈,也由此我们可见一斑。进一步比较可以发现,原所有者为国有企业的产品优先发行的平均利率为3.73% ,而原所有者为民营企业的产品优先发行的平均利率为4.09% ,平均利率差为0.36个百分点。在资本证券化市场上,国有企业仍然具有融资优势,能够以较低的成本获得资金,相对的债务负担也较低。


f、总体国家平均利率管理水平同比下跌

按产品类别划分,CMBN 的平均优先利率最高(4.03%) ,其次是 REITs (3.93%)和 CMBS (3.64%)。与2021年相比,2022年度中国所有企业产品的平均进行优先级市场利率水平明显有所下降,由2021年的4.47%,下降为2022年的3.76%。零售物业的平均优先利率由2009年的4.84% 下跌至2022年的4.01% ,跌幅为0.83个百分点,而2009年的平均优先利率为4.84% 。所有企业产品中,优先级发行利率最低者为“中国传统东方2022年第一期资产可以支持发展专项工作计划”,低至2.00%;发行金额为2.70亿元,发行主体为中国作为东方资产质量管理技术股份有限责任公司。发行市场利率水平最高者为“粤开证券-鼎钜万盛经开资产管理支持发展专项工作计划”,达到6.50%;该项目为全国首支单SPV水务企业基础教育设施类REITs产品,发行公司规模5.8亿元,以存量污水处理厂、自来水厂、水库等32处基础服务设施以及资产为底层数据资产。


二、代表性底层物业盘点

a、中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划

2022年3月29日发行,原始社会权益人为北京中海广场商业经济发展能力有限责任公司,计划成本管理人员人为中信证券股份有限公司。项计划发行规模50.01亿元,为全国发行规模最大的碳中和CMBS产品。期限为18年,优先评级AAA,发行利率3.35%。产品底层资产由位于上海市黄浦区的8.4万平米甲级写字楼(上海中海国际中心)和2.9万平米开放式街区型购物中心(上海中海环宇荟)组成。


b、中信建投-北投集团新奥购物中心资产支持专项计划

2022年10月17日发行,原始权益人为北京北投投资管理有限公司,计划管理人为中信建投。发行总规模24.01亿元,其中优先级规模24亿,占比99.96%,期限12年,评级AAA,发行利率2.80%;次级规模0.01亿,占比0.04%,期限12年,无评级。专项计划的底层物业为北投新奥购物中心。该项目于2011年12月开业,位于亚奥商圈核心区,总建筑面积为24.5万平米,分为下沉花园、H1层和H2层。


c、石家庄万象城资产支持专项计划(CMBS)

2022年10月25日发行,原始权益人为华润置地控股有限公司,计划管理人为中信证券股份有限公司。发行规模30.01亿元,发行利率4.0%,其中优先档30亿元,AAA评级。标的物业为石家庄万象城。该项目于2018年11月开业,位于石家庄市桥西区,处于市中心传统商业区核心地段,与地铁1、3号线新百广场站衔接。石家庄万象城总建筑面积为31.7万平米,拥有300余家国内外品牌,出租率超96%,业态覆盖时尚、餐饮、娱乐、教育、科技、家居等领域。


三、大宗零售物业交易盘点

2022年,受经济预期下行、楼市调控、市场低迷、疫情等因素影响,大宗物业交易呈现疲软态势。根据仲量联行、戴德梁行等数据,2022年,北京大宗交易总额268亿元,同比下降57%;上海大宗交易总额774亿,同比下降27%。已发生的大宗交易中,也基本以办公物业为主,在疫情导致线下商业经营一片萧条的背景下,零售物业市场交易量明显萎缩。

其中,有较大影响力的零售物业交易情况如下:

a、恒大转让杭州水晶城项目

2022年3月29日,恒大集团发布公告,拟向浙江省浙建房地产集团有限公司、浙江省建工集团有限责任公司转让其持有的水晶城项目权益,总代价为人民币36.60亿元。公告显示,杭州水晶城项目位于杭州之江国家旅游规划区,整体规划内容为综合旅游开发,包括商业零售、顶级奢华酒店、城市度假酒店、商务会议酒店、产权式家庭度假酒店等业态。项目商业一期街区已交付,商业二期街区(建筑面积约11.4万平米)已完成主体二层结构,商业三期购物中心及酒店处于桩基工程阶段。


b、王府井再扩商业版图,收购海南奥莱

2022年5月25日,王府井竞拍获得海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权,股权转让价格1.6亿元,同时承担海南奥莱原股东借款本息7.77亿元,总对价9.27亿元。收购完成后,王府井奥莱业态将首次延伸到海南,有助于进一步拓展名品折扣业态的全国布局。据悉,海南奥莱位于海南省万宁市,商业总建筑面积18万平米,其中奥特莱斯建筑面积10万平米。作为海南省的热门旅游目的地,万宁市在2023年元旦期间共接待游客10.79万人次,实现旅游总收入6,296.13万元。


c、世茂出售上海人民广场世茂52+

2022年上半年,世茂集团通过出售位于上海人民广场核心位置的世茂52+回笼资金,化解流动性风险。上海世茂52+(原上海世茂商都)于2010年正式营业,地处上海市中心最繁华的商业街南京路。项目总建筑面积8,705.66平米,地上7层地下1层,业态以餐饮为主,配以生活服务业态。此外,世茂集团还出售了上海黄浦21街坊地块、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等多处资产。


d、太古地产收购成都远洋太古里50%股权

2022年12月15日,远洋集团发布联合公告,将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及项目物管公司50%股权给合作方太古地产,交易总价为55.5亿元。交易完成后,远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权,太古地产将拥有100%股权。成都远洋太古里项目位于成都市锦江区,春熙路商圈核心位置,总商业面积14.48万平米。其中,购物中心面积12.2万平米、酒店面积1.52万平米、服务式公寓面积0.76万平米。项目拥有一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌以及国内外知名食府,2021年,成都远洋太古里销售额达95亿元,出租率96%。


四、展望

2022年是整个房地产行业的下行调整期,大批房企流动性风险显露。2022年前三季度,房企在资本市场整体表现不佳,四季度以来,整体市值有所修复,但全年仍有超六成房企市值下跌。截至2022年12月30日收盘,A股上市房企总市值为15,765亿元,较2021年年底17448亿元的总市值,减少约1,683亿元。

此外,包括万达商管、龙湖智创生活、瑞安新天地等商管物管企业IPO也多番受阻,至今仍结局未知。但我们仍然从过去一年的新店、新场,以及各类融资新闻中读出和看到,商业人的顽强、积极,以及千方百计的谋生、谋变。面对行业的震荡调整和周期洗礼,我们需要明白“常制不可以待变化,一途不可以应无方,刻船不可以索遗剑”,唯有主动求变,方可于风雨之中求索新路。